БУДЕТ ЛИ ИПОТЕКА ДОСТУПНА

Событие. Понижение процентных ставок по ипотечным кредитам, на которое рассчитывают заемщики, не принесет рынку ничего хорошего. К такому выводу пришли участники "круглого стола" "Ипотечное кредитование", организованного журналом "Финанс." при поддержке Бинбанка.

Подготовила АННА ШЕХОВА.

ОЛЕГ АНИСИМОВ, главный редактор журнала "Финанс.":
- Здравствуйте, уважаемые господа. Наш первый вопрос касается краеугольного камня любого кредитования - процентных ставок. Банки, разумеется, хотят кредитовать под высокую ставку. Заемщикам она невыгодна. Как найти тот баланс, при котором будет интересно и тем, и другим? И что надо сделать, чтобы ипотека была доступна?

САЛАВАТ ХАЛИЛОВ, генеральный директор управляющей компании НВК:
- Мое мнение, возможно, покажется нетривиальным, но я считаю, что ставки не должны падать. Поскольку мне потом будет сложнее продать паи нашего ипотечного фонда. Мои клиенты - это негосударственные пенсионные фонды. Соответственно у них есть желание вложить деньги надолго и под ставку "инфляция плюс два". Сейчас у меня есть такой продукт, и я готов им это продать. А вы хотите из-под меня выбить почву? Было бы хорошо, если бы проценты не снижались ближайшие 2-3 года, пока есть люди, которые готовы брать кредиты по существующим ставкам.

ВИКТОР МИНЦ, начальник отдела рефинансирования и специальных проектов управления ипотечного кредитования Внешторгбанка:
- Мне кажется, что процентная ставка - это не единственный показатель, который определяет спрос на ипотечные кредиты. Доступность кредита определяется размером ежемесячного платежа, который ложится на человека, и тем количеством денег, которое нужно накопить для того, чтобы получить кредит.

КСЕНИЯ ГОРОДНИЧЕВА, менеджер по управлению кредитным портфелем банка "Ренессанс Капитал":
- Более того. Снижение ставок может иметь негативные последствия для рынка. Если банки предложат потребителям эффективные схемы рефинансирования и снизят издержки, которые возникают у человека, рефинансирующего кредит, то очень многие захотят воспользоваться этой возможностью. Соответственно некоторые банки потеряют часть заемщиков и утратят конкурентное преимущество на рынке. Кроме того, из-за досрочного погашения кредитов для инвесторов вторичного рынка возможно уменьшение доходности.

ЕЛЕНА ШИЛИНА, заместитель директора департамента розничного бизнеса Росбанка:
- Если не разовьется рынок вторичных продаж ипотечных кредитов, банки просто перестанут кредитовать. Своих средств недостаточно. Поэтому я согласна, что первоначальная задача - это создание вторичного рынка. А ставки будут зависеть от того, как он будет развиваться, кто будут инвесторы и под какую доходность они будут готовы покупать бумаги, которые обеспечены портфелем ипотечных кредитов.

АРТЕМ КОНОВАЛОВ, заместитель директора юридического департамента Бинбанка:
- У меня, кстати, по ходу обсуждения возник другой вопрос. Доступная ипотека означает, что большое количество граждан сможет воспользоваться этим продуктом, взять кредит, приобрести квартиру. Но всем понятно, что развитие ипотеки неизбежно формирует платежеспособный спрос. Платежеспособный спрос влияет на увеличение стоимости жилья. И соответственно я как человек, который раньше имел возможность получить кредит и купить квартиру, сейчас уже не могу это себе позволить. Как совладать с данной ситуацией? Как сделать ипотеку по-настоящему доступной?

САЛАВАТ ХАЛИЛОВ:
- Чем больше будет операторов, которые выдают кредиты, тем больше будет людей, которые смогут ими воспользоваться. А количество операторов увеличится только в том случае, если ипотека станет выгодным бизнесом. Для этого необходимо повышать ликвидность на этом рынке. Каждый выданный кредит должен быть рефинансирован.

СЕРГЕЙ СКВОРЦОВ, начальник управления клиентского обслуживания банка "Рублев":
- Сколько бы банков ни вступало в систему ипотечного кредитования, первооснова - доходы населения. Если у нас не поднимется реальный уровень жизни людей, то массовой ипотеки не будет. Достаточно посмотреть простейший расчет того, какую зарплату должен иметь человек, чтобы взять кредит, допустим, $100 тыс. на 10 лет. Если это посчитать, мы поймем, что за пределами Москвы количество людей с такими доходами невелико. Для большинства регионов ипотека недоступна в первую очередь из-за низкой платежеспособности населения и, во-вторых, из-за высокой стоимости строительства. Вот это два основных условия.

ОЛЕГ АНИСИМОВ:
- Уже в следующем году показатель ВВП на душу населения в России может достичь $6000. Рост происходит очень быстрый. Поэтому будем надеяться, что все больше людей смогут накопить первоначальный взнос и получить доступ к ипотеке. А сейчас перейдем к следующему вопросу. Это кредитование новостроек.

СЕРГЕЙ ПОДГОРНЫЙ, начальник управления кредитования физических лиц Банка жилищного финансирования:
- На самом деле сейчас новостройки кредитуются не очень активно. Я полагаю, это связано с тем, что с 1 апреля вступил в силу 214-й федеральный закон, с помощью которого законодатели пытались защитить права покупателей новостроек. Теперь, если застройщик не соблюдает взятые на себя обязательства, договор инвестирования можно расторгнуть в одностороннем порядке. Соответственно возникает следующая проблема. Когда банк предоставляет кредит на новостройку, обеспечением до окончания строительства дома является право требования. И если застройщик, например, задерживает сроки сдачи дома, то потребитель может расторгнуть договор инвестирования. Как в таком случае банк получит назад свои деньги? При расторжении сделки перестает существовать какой-либо залог, то есть нет никакого обеспечения. На какой счет будут перечисляться деньги после расторжения договора с застройщиком? Который указан в договоре или который назовет потребитель?

МАРИЯ ВОЕЛКИНА, начальник отдела развития ипотечного кредитования Райффайзенбанка:
- Номер счета, безусловно, предусматривается в договоре. Даже если вопрос решается в судебном порядке, нужно апеллировать только к тому счету, который указан в договоре.

СЕРГЕЙ ПОДГОРНЫЙ:
- Я, естественно, согласен. Мы делаем то же самое. Но тем не менее 214-й закон вызывает много вопросов о том, как работать дальше на этом рынке. Насколько я знаю, не так много строительных компаний получили по новому закону разрешение на строительство. Сейчас большинство домов в Москве строится по тем разрешениям, которые были оформлены до 1 апреля. Как банкам действовать в данной ситуации?

ВИКТОР МИНЦ:
- При обсуждении предыдущего вопроса говорилось о том, что сама по себе ипотека, повышая платежеспособный спрос, приводит к росту цен на жилье. Это факт. Рост цен на жилье должен, по идее, вызвать увеличение предложения жилья. То есть строители должны начать больше строить. Но 214-й закон обладает рядом параметров, из-за которых объем строительства не увеличивается, а совсем наоборот. Так, например, в 214-м законе есть замечательный пассаж, в результате которого банк, прокредитовавший застройщика, несет ответственность за своего должника - застройщика перед потребителем - тем покупателем, который купил у застройщика квартиру. Узнав, что они будут нести такую ответственность, банки все как один прекратили финансировать жилищное строительство. В результате количество новостроек уменьшилось, а рост цен на недвижимость усилился.

САЛАВАТ ХАЛИЛОВ:
- Может быть, все-таки "долевка" - это чисто российское явление? Может быть, сделать по-другому? По-моему, есть смысл создать разряд таких институциональных инвесторов, вроде ПИФов, которые взяли бы на себя все риски, связанные с долевым участием. Если человек хочет на этом заработать, тогда он становится пайщиком фонда. Но всем остальным такие риски не нужны. Люди хотят просто жить в хорошей квартире. Поэтому я думаю, что 214-й закон - некий шаг к тому этапу, когда "физики" перестанут присутствовать на этом рискованном рынке. И я за то, чтобы 214-й работал в таком виде, в каком он есть сейчас.

МАРИЯ ВОЕЛКИНА:
- Этот закон действительно правильный по своему назначению, потому что хаоса на первичном рынке недвижимости быть не должно. Однако он нуждается в серьезных поправках, чтобы не возникало ситуации, когда при любой проблеме претензии предъявляются к банку, а не к застройщику, который виновен в том или ином недочете.

СЕРГЕЙ СКВОРЦОВ:
- В прессе в последнее время много пишут, что для застройщиков почти невозможно собрать комплект документов, необходимый для регистрации договора по новому закону. Я недавно общался с одним из девелоперов, и он сказал, что для добропорядочной компании это не проблема. Это проблема для тех, кто привык работать достаточно хаотично, незаконно занимая новые площадки.

ЕЛЕНА ШИЛИНА:
- То, о чем говорила Мария про работу с проверенными застройщиками, относится и к нам. Мы сейчас сотрудничаем только с теми компаниями, которые аккредитованы в нашем банке. Но я считаю, что этот процесс неплох. В любом случае всем банкам придется работать на рынке новостроек. Потому что спрос на такое жилье есть и ипотека там востребована. Сотрудничество с ограниченным кругом застройщиков, которые показали хороший опыт, может положительно сказаться на отрасли. Есть надежда, что подобная избирательность банков станет дополнительным стимулом для застройщиков, чтобы поддерживать свою репутацию. Это немного "почистит" рынок.

МАРИЯ ВОЕЛКИНА:
- Основная проблема в том, что 214-й закон фактически подтолкнул строительные компании не работать в его рамках, а предлагать банкам совершенно иные схемы. Вексельные схемы, предварительные договоры купли-продажи и т. д. Наверное, всем нам, если мы хотим строить грамотный рынок, нужно все-таки занять единую позицию и воздерживаться от подобного рода схем, чтобы не провоцировать уважаемых застройщиков продолжать работу в этом ключе.

АЛЛА ЦЫТОВИЧ, региональный директор по Центральному федеральному округу банка "Дельтакредит":
- Я соглашусь с Марией, что не нужно вводить в искушение добросовестных застройщиков. Тем более что рынок уже отреагировал. Я имею в виду рынок покупателей квартир. Как видим мы, выдавая ипотечные кредиты, как видят наши партнеры - риэлторы, спрос на новостройки упал достаточно сильно. И покупатели квартир, в том числе наши заемщики, все больше и больше склоняются в сторону вторичного рынка.

ОЛЕГ АНИСИМОВ:
- У нас сегодня присутствует один из разработчиков закона Анатолий Аксаков, зампред комитета Госдумы по кредитным организациям и финансовым рынкам. Анатолий Геннадьевич, скажите, пожалуйста, будут ли сейчас вноситься какие-то изменения в 214-й закон?

АНАТОЛИЙ АКСАКОВ:
- Подготовлены поправки, которые должны уменьшить сумму штрафов в связи с невыполнением условий застройщиком. Возможно, будет отменена солидарная ответственность банков. Есть целый пакет поправок, который будет рассматриваться, надеюсь, уже в декабре.

ИРИНА ПАВЛОВА, начальник отдела развития ипотечного кредитования Импэксбанка:
- Наверное, не стоит говорить о глобальном снижении спроса на новостройки. У нашего банка есть достаточно много партнеров в риэлторских компаниях как в Москве, так и в регионах. И никто о глобальном снижении спроса не говорит. Более того, могу вам сказать, что объекты, которые мы одобряем, достаточно быстро исчезают из продажи. И призывать коллег уходить с этого рынка я бы не стала. Нас сегодня отталкивают те схемы, которые предлагают застройщики. Но мы забываем, что еще несколько лет назад обычные схемы долевого участия были достаточно дикими для рынка, поскольку работа по новостройкам была абсолютно новой. Я думаю, и сейчас возможно найти некий компромисс, который позволит нам работать на рынке новостроек.

ВИКТОР МИНЦ:
- Я не вполне согласен с тем, что сказала Ирина Владимировна. Принципиальная особенность схем, применяемых сейчас, заключается в том, что они являются прямым нарушением закона. В законе 214 ФЗ четко сказано, что привлечение средств физических лиц в строительство возможно только в соответствии с описанными в законе правилами. Схемы долевого участия, применявшиеся несколько лет назад, может быть, и казались дикими, но были законными. Схемы, применяемые сейчас, возможно, дикими и не выглядят, но зато они совершенно незаконны. Такая сделка в любой момент может быть признана притворной, и заключивший ее застройщик должен будет вернуть деньги и выплатить сумасшедшие по размерам штрафы. Практически это означает, что применение закона может привести в любую секунду любого застройщика, использующего современные схемы, к банкротству. Так что ситуация принципиально отличается от той, которая была до введения закона.

АНАТОЛИЙ АКСАКОВ:
- Одна из проблем, с которой мне постоянно приходилось сталкиваться, - это жалобы людей по поводу недостроенного дома, по поводу изменения условий договора и т. д. Естественно, в этих условиях мы должны были принять какое-то решение, чтобы навести порядок на этом рынке. И такое решение было найдено с помощью 214-го закона. Из выступлений всех уважаемых присутствующих я понял, что вы в целом поддерживаете принятый закон, поскольку реально ситуация будет меняться к лучшему. Мировая практика говорит о том, что банки сначала финансируют некую строительную организацию, она строит, а потом уже продает квартиры физическим лицам. Мы тоже должны к этому двигаться. Естественно, закон будет дорабатываться. Я против солидарной ответственности банков, хотя понимаю ту идею, которую закладывали авторы этого пункта. Они рассчитывали, что банки после принятия закона будут очень осторожно относиться к кредитованию застройщиков.

ОЛЕГ АНИСИМОВ:
- Давайте перейдем к следующему вопросу - это проблема длинных ресурсов, которую мы затронули вскользь. Два года назад у нас был принят закон "Об ипотечных ценных бумагах". Недавно Федеральная служба по финансовым рынкам разработала несколько подзаконных актов, а потом выяснилось, что нужно внести еще какие-то изменения в сам закон. Будем рассчитывать, что ипотечные облигации все-таки появятся в следующем году. А сейчас я хотел дать слово Салавату Халилову, у которого большой опыт управления ипотечным фондом.

САЛАВАТ ХАЛИЛОВ:
- Проблема банков - длинные ресурсы. Хотя, казалось бы, они у нас под ногами лежат. Допустим, те же самые пенсионные накопления. Каждый год в эту систему попадает по миллиарду долларов. Основная масса этих денег сейчас находится во Внешэкономбанке. Знаете, сколько он заработал в прошлом году? Всего 5% годовых. Возникает вопрос: почему бы деньги пенсионных накоплений не направить на рынок ипотеки? Связь-то простая. "Длинные" дешевые деньги - "длинные" дешевые кредиты. Мы об этом говорим начиная с июня этого года.

АНАТОЛИЙ АКСАКОВ:
- Я согласен по поводу критики чиновников, которые медленно работают. Но хотел бы покритиковать и рынок, поскольку все изменения в закон об ипотечных ценных бумагах мы готовили, общаясь с участниками рынка. И редакция, которая вышла в Государственной думе, максимально учитывала предложения тех, кто над этим работал. Может быть, присутствующие здесь не были участниками этого процесса, но на самом деле мы очень активно взаимодействовали с АРБ. К сожалению, есть недоработки, и мы их будем исправлять. Что касается "длинных" ресурсов, то здесь я согласен с Салаватом по поводу пенсионных накоплений. Соответствующий законопроект подготовлен и уже внесен на рассмотрение, направлен в правительство, в Центральный банк, в ФСФР для того, чтобы они дали по нему свое заключение.

ОЛЕГ АНИСИМОВ:
- Салават, а какая доходность у ваших паев?

САЛАВАТ ХАЛИЛОВ:
- Я могу сказать, как она рассчитывается. Доходность на входе составляет от 14-16% годовых, инфраструктура стоит 2%. То есть до пайщика доходит 12-14% годовых. Нормальная бумага, высоконадежная, потому что не было ни одного случая дефолта по этому пулу. Бумага пятилетняя. Мы обеспечиваем ликвидность как на ММВБ, так и путем подписания ежегодных оферт. То есть инвестор может через год прийти к нам и предъявить свои паи для погашения. Так что продукт получился классическим. И сейчас мы готовы переходить к переговорам с любым банком, у которого есть пул закладных от $5 млн.

АНАТОЛИЙ АКСАКОВ:
- Закон об ипотечных ценных бумагах позволяет секьюритизировать ипотечные активы, но сейчас идет работа над тем, чтобы можно было в рамках российского пространства секьюритизировать любые активы. Есть ряд законодательных сложностей. Мы проанализировали ситуацию, изучили законодательные проблемы, которые сдерживают секьюритизацию у нас в стране. И в принципе уже разработана концепция подготовки законодательства по секьюритизации активов. Так что мы полагаем, что следующий год будет годом решения этой проблемы.

ОЛЕГ АНИСИМОВ:
- Большинство банков сейчас отказывается давать ипотечные кредиты предпринимателям, считая их лицами повышенного риска. Как можно оценить их платежеспособность?

ДМИТРИЙ ГАЛКИН, директор центра ипотечного кредитования Бинбанка:
- В принципе к оценке собственника того или иного предприятия будет точно такой же подход, как и к оценке всего бизнеса. Поскольку предприятие является основным источником доходов владельца, это будет попытка оценить, какую доходность может приносить тот или иной бизнес.

ОЛЕГ АНИСИМОВ:
- Некоторые банки решают проблему кредитоспособности заемщиков жесткими методами типа подключения очень высокооплачиваемых поручителей. Те люди, которые могут быть привлечены в поручители, уже являются дефицитом. Как банки будут действовать, когда все поручители кончатся?

КСЕНИЯ ГОРОДНИЧЕВА:
- Олег, я позволю себе вам возразить. Поручительство уже отходит на второй план. Рынок в большей степени опирается на оценку кредитоспособности самого заемщика. И я знаю, что конкурентное преимущество сейчас - это отсутствие поручителей. По-моему, уже только Сбербанк декларирует поручительство в обязательном порядке. А все вопросы оценки кредитоспособности упираются в правильную, грамотно выстроенную структуру риск-менеджмента.

ЕЛЕНА ШИЛИНА:
- Мы тоже работаем с предпринимателями и учитываем доходы из различных источников. Например, доход от долгосрочной сдачи в аренду недвижимости. Процесс действительно достаточно сложный для банков. Мы анализируем предыдущий опыт работы заемщика и дальше пытаемся спроектировать, на какой уровень зарплаты человек может рассчитывать, какие средние зарплаты в этой индустрии. Мы также достаточно много работаем с нашими корпоративными клиентами по кредитованию их сотрудников. В целом проблема стоит достаточно остро. Мы смотрели, как банки других стран подходят к недокументированной оценке доходов. И я пока не нашла универсального способа. Так что панацея - это платить налоги на полную зарплату ваших сотрудников.

КСЕНИЯ ГОРОДНИЧЕВА:
- Мы не можем, например, сделать запрос в налоговую инспекцию и проверить, насколько достоверны сведения, представленные в справке по форме 2 НДФЛ. То есть эта проблема относится фактически ко всей экономике России.

ЕЛЕНА ШИЛИНА:
- Еще один важный вопрос - о реструктуризации задолженности при просрочке заемщика. У нас пока не было таких случаев, но это ни о чем не говорит. Наш портфель ипотечного бизнеса только начал развиваться, и мы планируем продвигать ипотеку активно по всей России. Я думаю, что случаи просрочки в небольшом количестве неизбежны. Поэтому над такими механизмами надо думать уже сейчас.