КАК ФИНАНСОВЫЙ КРИЗИС ОТРАЗИТСЯ НА ЦЕНАХ НА КВАРТИРЫ В 2009 ГОДУ

Все чаще в средствах массовой информации появляются новости о заморозке строительных проектов и банкротстве строительных компаний.

Вполне ожидаемо, что новости такого рода приводят к "паническим настроениям" среди тех слоев граждан, которые планировали приобретение жилья в ближайшее время.

Так уже сейчас многие раздумывают над тем, чтобы бросится во все тяжкие лишь бы купить хоть какое-то жилье сейчас, чем пытаться купить его позже в условиях жесткого дефицита.

Однако если верить аналитикам, никакого дефицита жилья в России не предвидится. Можно ли верить таким прогнозам?

Действительно, рынок недвижимости в нашей стране является, пожалуй, самым непредсказуемым сегментом экономики. Однако главный вопрос, волнующий граждан, как правило, один: вырастет или упадет цена на жилье в следующем году? Разные эксперты отвечают по-разному на данный вопрос.

Стоят, растут, и падать не думают!

Кризис мировой экономики по сути не оставляет выбора развивающимся странам, кроме как временно перейти с рыночной экономики на плановую, где роль главного регулировщика на рынке жилья берет на себя государство.

Конечно у многих в нашей стране сочетание "плановая экономика" вызывает ассоциации с Госплана и пятилетками и прочим "совком". Однако если правительство все же пойдет на такой шаг и примет бразды правления на кризисном рынке, это может принести ощутимый положительный эффект для экономики.

Дело в том, что большинство игроков на строительном рынке работают по схеме "взял кредит - построил - отдал кредит". С наступлением кризиса, часть банков обанкротилась, а часть перестала выдавать крупные кредиты.

То есть, из привычной схемы работы застройщика выпадает самый главный этап - заем денег. Им попросту не на что запускать новые проекты.

Некоторое время назад уже прозвучали публичные заявления о заморозке строительных проектов компаний Strabag, ПИК и Mirax. Рынок жилья отреагировал незамедлительно. Только в сентябре произошел рост цен на двух и трехкомнатные квартиры на 4-6% (данные по Москве). Количество игроков на рынке жилья и цена на квадратный метр находятся в обратной пропорции.

Другими словами уменьшение игроков на рынке жилья приведет к уменьшению квадратных метров доступных для покупки простым гражданам.

Создается ситуация несоответствия предложения спросу, названная в экономике дефицитом. Дефицитный же товар всегда в цене. Добавьте сюда и растущую долю государственного заказа (что особенно актуально для городов-мегаполисов, где доля социального строительства может достигать 50% от всего нового жилья).

Применительно к рынку жилья в Москве складывается следующая ситуация: 40% всей вводимой жилплощади идет для горзаказа и не выходит на рынок. Причем доля государственного заказа имеет тенденцию к стабильному росту.

На 2009 год все в той же Москве доля городского заказа может составить 70% всех построенных квартир. Т.е. для рядовых москвичей будет доступна только каждая четвертая построенная квартира. Остальное жилье распределится по очередникам и льготникам.

А еще есть государственные программы по обеспечению жильем военнослужащих, госслужащих, инвалидов, ветеранов, молодых семей, наконец.… В общем, в такой сценарий падение цены на жилье никак не вписывается.

Не читайте до обеда советских газет…

Если же попробовать проанализировать ситуацию самостоятельно, не поддаваясь паническим настроениям народных масс, подогреваемых СМИ, то получается интересная ситуация. В действительности, строительная отрасль в нашей стране далеко не самая бедная.

Только за последние 3 года, цена квадратного метра выросла почти в 2 раза, а где-то и намного больше. При этом маржа (т.е. чистая прибыль) застройщиков, составляет по подсчетам аналитиков 75-100%.

В такой обстановке, потеря даже 20-30% стоимости жилья не станет смертельным ударом по кошелькам строительных компаний.

Опять же последствия финансового кризиса вовсе не обязательно приведут к дефициту жилья. Тремя главными условиями возникновения дефицита (которые можно найти в любом учебнике по экономике) являются:

• а) значительное превышение спроса над предложением на товар,
• б) большое число потенциальных покупателей,
• в) готовность покупателей платить за товар любые деньги.

Допустим условие а) в ближайшее время не измениться. Смотрим дальше. Под влиянием экономического кризиса может произойти рост ипотечных ставок и сворачивание некоторых программ кредитования, которые, к слову сказать, по сравнению с западными и так грабительские.

Это приведет к тому, что огромное количество потенциальных покупателей будет вынуждено отказаться от мысли о приобретении нового жилья в обозримом будущем.

Действительно, мало кто захочет платить в 2 раза больше стоимости квартиры (и без того дорогой) долгие годы. А купить квартиру , не прибегая к кредитам и займам в нашей стране, могут позволить очень немногие. Таким образом, число потенциальных покупателей резко сократиться и условие б) выполнено не будет.

Более того, под влиянием кризиса возможны случаи массовых невыплат жилищных кредитов и, как следствие, резкий рост предложения на вторичном рынке жилья. Подобное можно было наблюдать в Америке во время кризиса конца 90х годов прошлого века, когда люди, взявшие в кредит дома и квартиры, вынуждены были продать их банкам, так и не расплатившись за жилье до конца.

Очевидно, когда товара на рынке становится много, покупатель уже не готов платить за него любую цену, т.к. рынок позволяет найти более приемлемые варианты покупки.

Главной интригой в сложившейся ситуации остается необъяснимое поведение строительных компаний , объективно почти не пострадавших от финансового кризиса. Возможно, их жалобные воззвания и просьбы о помощи являются лишь способом подогреть общую истерию и тем самым поторопить потенциальных клиентов с покупкой жилья, которое уже в скором времени может подешеветь на 30-50%.