7 ПРОБЛЕМ ПРИ ПОКУПКЕ ЗАГОРОДНОГО ДОМА ПО ИПОТЕКЕ ГЛАЗАМИ ИПОТЕЧНОГО БРОКЕРА

На сегодняшний день более 30 банков предлагают программы кредитования загородной недвижимости, из них примерно половина готова работать со строящимися объектами.

В целом наблюдается тенденция к увеличению кредитных программ по «загородке» , что вполне естественно, поскольку за последние два года резко увеличился спрос на этот сегмент недвижимости.

Также происходит постепенное снижение процентных ставок по этим видам кредитов, их размер уже сопоставим со ставками на московскую недвижимость. Минимальная ставка в долларах США на покупку готового коттеджа составляет 9%, а на этапе строительства – 12%.

Несмотря на то, что подобные программы нельзя назвать новыми, до сих пор существует ряд проблем, с которыми постоянно сталкиваются ипотечные брокеры.

ПРОБЛЕМА ПЕРВАЯ: Ограничение максимальной суммы кредита

Дело в том, что средняя стоимость коттеджа сейчас составляет более 1 млн. долларов. Существует большое количество коттеджных поселков премиум класса, где минимальная стоимость коттеджа составляет 1 500 миллиона долларов, а максимальная доходит до 10 миллионов. Естественно, что сумма кредита, ограниченная 500 000 долларов или даже миллионом, далеко не всегда соответствует потребностям заемщика.

ПРОБЛЕМА ВТОРАЯ: Настороженное отношение к владельцам «серого бизнеса»

Многие банки еще до сих пор не выработали четкой позиции в отношении андеррайтинга владельцев «серого» бизнеса, а ведь они как раз и являются целевой аудиторией на подобные кредиты. По данным компании НБИК 95% клиентов, обращающихся за кредитом на покупку коттеджей – это именно владельцы «серого» бизнеса. Если программы по загородке не будут разрабатывать с учетом этих особенностей, то заемщики не смогут ими воспользоваться, считают в компании.

ПРОБЛЕМА ТРЕТЬЯ: Ошибки в оценке ликвидности загородных объектов

Поскольку рынок загородной недвижимости начал развиваться сравнительно недавно, а стоимость земли и коттеджей выросла за последние годы в несколько раз, специалистам достаточно сложно оценить истинную стоимость этих объектов, тем более, что разброс цен впечатляет: от 100 с небольшим тысяч долларов за объект до 10 миллионов.

Эта проблема актуальна как для банков, так и для заемщиков-покупателей загородных объектов, ипотечных брокеров и риэлтеров. Завышенная оценка сопряжена с большими рисками для банков, заниженная оценка не дает возможности получить необходимую сумму заемщикам и, в конечном итоге, купить недвижимость. Еще год назад мы постоянно сталкивались с неумением оценочных компаний адекватно определять стоимость загородных объектов.

Сумма в отчетах оценщиков в отношении одного и того же объекта могла расходиться в несколько раз. Сейчас ситуация изменилась в лучшую сторону, у нас практически не бывает серьезных недоразумений и результат оценки, проводимой компаниями, аккредитованными в банках, стал гораздо более предсказуем. Теперь мы чаще сталкиваемся с другой проблемой: в некоторых банках наряду с независимыми оценщиками или вместо них оценку проводит залоговый отдел самого банка, - говорит Ольга Билялова, директор по развитию НБИК, - и вот здесь результаты могут быть самыми неожиданными, считает она.

Например, банк занижает оценку, уже сделанную оценочной компанией, на 20%. Непонятно, почему это происходит, что делать в этом случае клиенту, и как нам дальше строить отношения с этим банком? Бывает и хуже. У нас был вопиющий случай в одном из московских банков. В прошлом году наш клиент хотел приобрести земельный участок в поселке БениЛюкс, где цена за сотку земли составляла от 50 до 70 тысяч долларов, в зависимости от того, в какой части поселка расположен участок. Оценку производили «специалисты» залогового отдела одного крупного московского банка, которые даже не выехали взглянуть на этот участок. В итоге мы получили цену 13 000 долларов за сотку.

Если банк аккредитовал оценочную компанию, то и клиент и его представитель должны быть уверены, что сделанная оценка не будет корректироваться, в противном случае сотрудничество с оценщиками вообще лишается смысла.

ПРОБЛЕМА ЧЕТВЕРТАЯ: Неурегулированные земельные правоотношения

За последние полгода отделом по работе с застройщиками НБИК были проведены переговоры примерно со 150 коттеджными поселками на этапе строительства. Из них менее одной трети на момент разговора могли быть аккредитованы в банках. Самая распространенная проблема – это неурегулированные земельные правоотношения.

В Подмосковье огромное количество поселков строится на землях с/х назначения, причем далеко не всегда они могут быть использованы под дачное строительство. Чтобы узаконить продажу такой земли и строительство на ней коттеджей, необходимо вначале поменять целевое назначение или разрешенное использование, если оно не позволяет вести строительство, затем провести межевание участков, получить кадастровые номера и свидетельства на право собственности на каждый участок.

На это обычно уходит от нескольких месяцев до года, в течение которых аккредитация невозможна. Но это не означает, что в этот период застройщик не ведет продажи своего объекта.

ПРОБЛЕМА ПЯТАЯ: Путаница в схемах реализации коттеджных поселков

Несовершенство законодательства в земельной и строительной сфере, нежелание застройщиков платить налоги, привело в настоящий момент к чрезмерному разнообразию схем реализации коттеджных поселков, в которых порой очень сложно разобраться.

Наиболее распространенные и, главное, кредитуемые схемы это:

1. Договор инвестирования с заключением предварительного договора купли-продажи земельного участка или без него.
2. Предварительный договор купли-продажи земельного участка и коттеджа.
3. Договор купли-продажи земельного участка и договор подряда.

Есть мнение, что коттеджные поселки, разрешение на строительство которых получено после 01 апреля 2005 года, подпадают под действие 214 Закона и должны реализовываться по договорам долевого участия. Однако большинство юристов в Москве и Московской области трактуют нормы закона иначе: в ФЗ № 214 речь идет об объектах долевого строительства, а коттеджи являются отдельно стоящими объектами, а не долями и, следовательно, нормы ФЗ № 214 не применимы к коттеджным поселкам.

В Санкт-Петербурге и многих других регионах России юристы придерживаются противоположной точки зрения, считая, что организованные коттеджные поселки, возводимые на землях поселений, ничем не отличаются от многоквартирных домов и должны работать в соответствии с нормами Закона № 214. В любом случае, пока не будет официального разъяснения, этот вопрос остается спорным.

Из представленных трех схем для банков наиболее предпочтительна третья, поскольку позволяет сразу же получить в залог землю, стоимость которой обычно составляет 30-40% от общей суммы домовладения. Наименее интересна, вторая, как самая рискованная. Тем не менее, все три схемы кредитуются несколькими банками.

К сожалению, большинство банков на сегодняшний день не в состоянии четко сформулировать свои требования ни к строящимся поселкам, ни к схемам, которые они готовы кредитовать. Из-за этого регулярно происходят разного рода недоразумения, считают в компании НБИК.

Например, в одном из банков, в котором мы проводили аккредитацию поселка премиум класса, существует требование к стадии строительства, а именно: к моменту кредитования объект должен быть построен на 10%. В процессе переговоров с банком это требование применительно к коттеджным поселкам трактовалось как стадия строительства поселка в целом, то есть из 100 домов должно быть построено 10.

После длительной процедуры аккредитации, сопровождавшейся сбором множества документов, тяжелейшей дискуссии по поводу банковских пунктов, включаемых в договор инвестирования, и одобрения нескольких клиентов, банк решил, что требование о стадии строительства должно предъявляться к конкретному дому, а не к поселку в целом.

Но парадокс состоит в том, что застройщик приступает к строительству после выбора клиентом конкретного проекта и оплаты им стоимости земли и строительства. С учетом того, что как раз на это заемщик и берет деньги в банке, эта задача не имеет решения. Спрашивается, зачем тогда банк вообще проводил аккредитацию этого объекта, ведь на переговоры было потрачено столько времени и сил?

ПРОБЛЕМА ШЕСТАЯ: Отсутствие процедуры государственного контроля за процессом строительства

Свободных земель поселений остается в Подмосковье все меньше, и застройщики вовсю осваивают с/х территории. Среди коттеджных поселков, аккредитацией которых занимается компания НБИК, а таких сейчас около трех десятков, доля строящихся на землях с разрешенным использованием под дачное строительство составляет 50%. Распространенная схема реализации домов, построенных на таких землях, предусматривает заключение договора купли-продажи земли с покупателем и заключение договора строительного подряда с компанией – застройщиком.

В большинстве случаев земельные участки размежеваны и оформлены на физических лиц, аффилированных с руководством компании – застройщика. Благодаря дачной амнистии значительно упростился порядок регистрации прав собственности на дома, построенные на дачных участках.

Для получения свидетельства на право собственности теперь не требуется ни разрешение на строительство, ни акт о вводе дома в эксплуатацию. Достаточно просто представить в регистрирующий орган декларацию о постройке и технический паспорт дома.

Это хорошо для застройщиков, но для банка возникают дополнительные риски. Как проверить, что строительство дома велось в соответствии со всеми предусмотренными нормами и правилами, если отсутствует какая бы то ни было разрешительная документация на объект?

Конечно, есть утвержденный проект дома, но кто может гарантировать, что в процессе строительства в него не вносились изменения? При отсутствии процедуры государственного контроля за процессом строительства таких домов, остается полагаться на профессионализм и честность строительных компаний.

Возможно, вариантом решения этой проблемы может являться проведение независимой строительной экспертизы, которая подтвердит качество построенного дома. Например, при принятии решения об аккредитации коттеджного поселка, банк проводит экспертизу одного из уже построенных домов, и если подтверждается соответствие заявленному качеству, остальные дома в этом поселке кредитуются как обычно. Эта проблема актуальна как при кредитовании строящихся, так и уже готовых домов.

ПРОБЛЕМА СЕДЬМАЯ: Несовпадения требований банков и страховых компаний

Неожиданные сюрпризы могут ожидать нас и на этапе рассмотрения объектов в страховых компаниях. Если требованиями банка предусмотрено страхование финансовых рисков на этапе строительства, то все документы помимо банка должна будет изучить и страховая компания и дать свое заключение.

Если же речь идет о кредите на покупку готового домовладения, то может потребоваться страхование титула собственности на землю и дом. При этом очень часто требования банков и страховых компаний к объектам не совпадают. Мы много раз сталкивались с тем, что объект, одобренный в банке, не получал «зеленого света» в страховой.

Для эффективного взаимодействия банкам и страховым компаниям необходимо как-то унифицировать свои требования к застройщикам и объектам.

По материалам доклада Ольги Биляловой, директора по развитию НБИК на заседании Московского Бизнес Клуба